A magyar ingatlanpiac 2026 elején még mindig dráguló, de egyre szegmentáltabb és „józanodó” piac: árak felfelé, alkulehetőség felfelé, kereslet-kínálat viszont sokkal jobban szétválik lokáció és típus szerint. Vevőként jóval több ingatlanból választhatsz, mint pár éve, eladóként viszont sokkal profibb árképzésre és stratégiára van szükség. [ingatlan.blog]
Hol tartunk most?
A KSH szerint 2024-ben országos szinten kb. 9 százalékkal nőttek a lakásárak 2023-hoz képest, a lakásárindex 105,2-ről 114,7-re emelkedett. Ezzel Magyarország az EU egyik leggyorsabban dráguló lakáspiaca maradt, miközben sok nyugat-európai országban inkább stagnálás vagy korrekció volt megfigyelhető. [ksh]
Az MNB előrejelző modellje alapján 2025-ben tovább gyorsulhat az áremelkedés: 2025 végére akár közel 29 százalékos éves lakásár-növekedési ütemet is elérhet a piac. Több független piaci elemzés is azzal számol, hogy 2025-ben 15–20 százalékos drágulás sem kizárt egyes szegmensekben, főleg a keresettebb városi és agglomerációs lokációkban. [mlinarikmarton]
Árak: brutális drágulás, más tempóban vidéken és Budapesten
A KSH adatai szerint 2024-ben egy használt lakás országos átlagára 34,2 millió forint volt, ami 4,6 millióval több, mint 2023-ban, a négyzetméterár pedig 524 ezer forintra nőtt. Ez nominálisan 6–7 százalék körüli éves növekedést jelent a használt lakásoknál, de Budapesten ennél jóval nagyobb volt az áremelkedés. [ksh]
A fővárosban a használt lakások négyzetméterára 2024 végére kb. 15 százalékkal haladta meg az előző év azonos időszakát, míg a vármegyeszékhelyeken 12 százalék, a kisebb városokban 5,6 százalék, a községekben 4,3 százalék körüli plusz volt. Ez gyakorlatban azt jelenti, hogy a budapesti és nagyvárosi ingatlanok „szakadnak el” leginkább az átlagjövedelmektől, míg kisebb településeken sokkal lassabb az áremelkedés. [vg]
Új építésű vs. használt: két külön világ
2024-ben az új építésű lakások országos átlagára 69,7 millió forint volt, a négyzetméterár pedig megközelítette az 1,2 millió forintot. Budapesten ennél is erősebb számok látszanak: egy új lakás átlagosan 79,4 millió forintba került, fajlagosan közel 1,5 millió forint/m² áron. [ksh]
A KSH szerint a budapesti XI. kerületben 2024-ben 710 új lakást adtak el, átlag 94,5 millió forintos áron, 1,6 millió forint körüli négyzetméterárral, miközben a XIII. kerületben szintén 1,5 millió forint körül alakult a m²-ár. Ezzel párhuzamosan a vidéki megyeszékhelyeken az új lakások átlagára 52,6 millió, a kisebb városokban 61,3 millió forint volt, jellemzően kb. 900 ezer forintos négyzetméterár mellett, nagyobb alapterületekkel. [ksh]
Kereslet és kínálat: a vevők most erősebb pozícióban vannak
Az ingatlan.com adatai alapján 2026 elején rekordközeli az új lakások és házak kínálata: 2026 februárjában közel 12 ezer új építésű lakás és ház szerepelt hirdetésben, ami 23 százalékkal több, mint egy évvel korábban. Budapesten az új építésű kínálat több mint 54 százalékkal bővült egy év alatt, vidéki megyeszékhelyeken kb. 7,5, egyéb városokban pedig 24 százalékos kínálatnövekedést mértek. [ingatlan.blog]
A keresletben is látszik az élénkülés: februárban az új lakások iránti érdeklődés országosan 18 százalékkal nőtt januárhoz képest, miközben a használt lakásoknál kb. 7,5 százalékos erősödést mértek. Budapesten az új lakások iránti kereslet februárban havi szinten 30 százalékkal ugrott meg, bár éves alapon még mindig kb. 9 százalékkal alacsonyabb a tavalyi magas bázis miatt. [economx]
Építkezések, engedélyek: sok terv, kevesebb átadás
Egy 2025-ös elemzés szerint több mint 28 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt Magyarországon, ami hatéves csúcsot jelent a lakásépítési tervekben. Ez arra utal, hogy fejlesztői oldalon továbbra is erős az aktivitás, különösen a nagyvárosi és agglomerációs projektekben. [otpip]
Ugyanakkor az MNB 2025-ös lakáspiaci jelentése szerint az átadott új lakások száma várhatóan 12,4 ezer körül alakul 2025-ben, ami 7 százalékos csökkenés 2024-hez képest, és a 2025 január–szeptemberi időszakban 7500 lakás átadása 14 százalékos visszaesést jelentett év/év alapon. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy hiába a sok engedély és fejlesztési terv, a tényleges átadásoknál szűkülő kínálat is kialakulhat, ami a jobb lokációjú új építésűek árát tovább tolhatja felfelé. [remaxgo]
Hitelkörnyezet és finanszírozhatóság
A szakértői összefoglalók szerint 2025-re enyhén csökkenő, de továbbra is viszonylag magas szinten stabilizálódott a lakáshitelek kamata, ami nem okoz már újabb sokkot, de nem is hoz vissza nagyon olcsó hiteleket. A hitelpiac stabilnak mondható, de a nagyobb kedvezmények és extrém olcsó konstrukciók nem tértek vissza, így a vevők finanszírozhatósága inkább a jövedelmek növekedésén és a saját erőn múlik. [mlinarikmarton]
Érdekes trend, hogy 2025-ben sok befektető szállt át állampapírból ingatlanba, ami főleg a budapesti új lakások piacát pörgette fel, de 2026 elejére ez a befektetési hullám már lecsengőben van, és inkább racionalizálódást látni a befektetői keresletben. Ez hosszabb távon kiegyensúlyozottabb piacot és kevesebb „pánikvásárlást” hozhat. [economx]
Bérleti piac: stagnáló díjak, válogatós bérlők
Egy 2025 tavaszi ingatlanpiaci összefoglaló szerint miközben az eladási árak jelentősen emelkedtek, a bérleti díjak inkább stagnáltak, néhol csak mérsékelten nőttek. Ez azt jelenti, hogy a befektetési céllal vásárlóknak alaposan számolniuk kell a hozammal, mert a vételárak gyorsabb emelkedése csökkenti a nettó bérleti hozamokat. [remaxgo]
A stagnáló bérleti díjak mellett a bérlők sok helyen válogatósabbá váltak: a jó elhelyezkedésű, felújított, energiahatékony lakások gyorsan kiadhatók, de a rosszabb állapotú, túlárazott lakások egyre inkább beragadnak a piacon. Emiatt a bérbeadóknak is egyre inkább piaci árhoz és minőségi elvárásokhoz kell igazítaniuk az ajánlataikat. [mlinarikmarton]
Piaci hangulat 2026 elején: lassuló tempó, erősödő alku
Egy 2026 eleji ingatlanszakértői blog szerint a piac „józanodási” fázisban van: kevesebb a bejövő hívás, több a kivárás, ugyanakkor egyre jobban működik az alku. Ez azt jelzi, hogy a vevők már nem rohannak meg minden hirdetést, sokan tudatosabban keresnek, összehasonlítanak és bátrabban kínálnak alacsonyabb árat. [mlinarikmarton]
Egy 2025-ös összefoglaló szerint Budapesten az átlagos értékesítési idő 67 napra csökkent, ami több mint egy hónappal rövidebb a két évvel korábbi szintnél, míg a megyei jogú városokban kb. 99 napra mérséklődött az eladáshoz szükséges idő. Ez arra utal, hogy az élénkülő kereslet fokozatosan felszívta a korábban beragadt ingatlanok egy részét, de 2026 elején már egy kiegyensúlyozottabb, tárgyalásos piac látszik. [vg]
Mit jelent ez vevőknek?
Ha most vennél, az egyik legnagyobb előnyöd, hogy sokkal nagyobb kínálatból válogathatsz, különösen az új építésű szegmensben és Budapesten. A széles kínálat és a lassuló tempó miatt az alkupozíciód erősebb, főleg, ha készpénzes vagy, vagy már előminősített hitellel érkezel. [ingatlan.blog]
Stratégia vevőként:
- Ne siess, hasonlíts össze több hasonló ingatlant ugyanabban a környékben, mert az árkülönbségek még mindig jelentősek lehetnek. [ksh]
- Új építésűnél nézd a fejlesztő múltját, a projekt készültségét és a várható átadási dátumot, mert az MNB szerint a tényleges átadások száma csökkenő tendenciát mutat. [mnb]
- Befektetőként számolj konzervatív bérleti hozammal, mert a bérleti díjak nem nőttek olyan tempóban, mint az árak. [remaxgo]
Mit jelent ez eladóknak?
Eladóként az erősödő kínálat és a vevői alkupozíció miatt a legnagyobb kockázat a túlárazás és a rossz pozicionálás. Egy 5–10 százalékkal túltolt ár könnyen hónapokkal hosszabb értékesítési időt eredményezhet, miközben a statisztikák szerint a reálisan árazott ingatlanok Budapesten már 2–2,5 hónap alatt gazdát cserélnek. [mlinarikmarton]
Stratégia eladóként:
- Reális árszint: nézd meg a környékeden ténylegesen eladott ingatlanok adatait (KSH, helyi közvetítők), ne csak a hirdetési árakat. [vg]
- Felkészített ingatlan: a jó állapot, rendezett papírok, energiahatékonyság és profi fotók rövidítik az értékesítési időt egy olyan piacon, ahol a vevők válogathatnak. [mlinarikmarton]
- Rugalmas alku: érdemes az árazásba tudatosan „alkuteret” hagyni, de készülj fel rá, hogy a komoly vevők ma már 5–10 százalékos árengedményt is megpróbálnak elérni. [vg]
Merre tovább? Rövid távú kilátások
Az MNB és több piaci elemző szerint rövid távon további áremelkedés várható, de nem egységesen: a prémium lokációk, új építésű, energiahatékony lakások és a nagyvárosi/agglomerációs ingatlanok drágulhatnak leginkább. Közép- és hosszú távon a lakásárak növekedését valamelyest ellensúlyozhatja a bérek emelkedése és a piac racionalizálódása, ami lassan javíthatja a megfizethetőséget. [portfolio]
A következő egy-két év ezért jó eséllyel továbbra is „vevő-vezérelt tárgyalós piac” marad: az árak nominálisan mennek felfelé, de az alkuk, a minőségbeli különbségek és a lokáció szerepe erősebb, mint valaha. Ha blogot, hírlevelet írsz vagy ügyfelekkel kommunikálsz, ezt a kulcsüzenetet érdemes hangsúlyozni: most nem az a kérdés, hogy „felfelé vagy lefelé megy-e a piac”, hanem az, hogy melyik szegmensben, milyen stratégia mellett érdemes mozogni. [remaxgo]
Hol tartunk most?
A KSH szerint 2024-ben országos szinten kb. 9 százalékkal nőttek a lakásárak 2023-hoz képest, a lakásárindex 105,2-ről 114,7-re emelkedett. Ezzel Magyarország az EU egyik leggyorsabban dráguló lakáspiaca maradt, miközben sok nyugat-európai országban inkább stagnálás vagy korrekció volt megfigyelhető. [ksh]
Az MNB előrejelző modellje alapján 2025-ben tovább gyorsulhat az áremelkedés: 2025 végére akár közel 29 százalékos éves lakásár-növekedési ütemet is elérhet a piac. Több független piaci elemzés is azzal számol, hogy 2025-ben 15–20 százalékos drágulás sem kizárt egyes szegmensekben, főleg a keresettebb városi és agglomerációs lokációkban. [mlinarikmarton]
Árak: brutális drágulás, más tempóban vidéken és Budapesten
A KSH adatai szerint 2024-ben egy használt lakás országos átlagára 34,2 millió forint volt, ami 4,6 millióval több, mint 2023-ban, a négyzetméterár pedig 524 ezer forintra nőtt. Ez nominálisan 6–7 százalék körüli éves növekedést jelent a használt lakásoknál, de Budapesten ennél jóval nagyobb volt az áremelkedés. [ksh]
A fővárosban a használt lakások négyzetméterára 2024 végére kb. 15 százalékkal haladta meg az előző év azonos időszakát, míg a vármegyeszékhelyeken 12 százalék, a kisebb városokban 5,6 százalék, a községekben 4,3 százalék körüli plusz volt. Ez gyakorlatban azt jelenti, hogy a budapesti és nagyvárosi ingatlanok „szakadnak el” leginkább az átlagjövedelmektől, míg kisebb településeken sokkal lassabb az áremelkedés. [vg]
Új építésű vs. használt: két külön világ
2024-ben az új építésű lakások országos átlagára 69,7 millió forint volt, a négyzetméterár pedig megközelítette az 1,2 millió forintot. Budapesten ennél is erősebb számok látszanak: egy új lakás átlagosan 79,4 millió forintba került, fajlagosan közel 1,5 millió forint/m² áron. [ksh]
A KSH szerint a budapesti XI. kerületben 2024-ben 710 új lakást adtak el, átlag 94,5 millió forintos áron, 1,6 millió forint körüli négyzetméterárral, miközben a XIII. kerületben szintén 1,5 millió forint körül alakult a m²-ár. Ezzel párhuzamosan a vidéki megyeszékhelyeken az új lakások átlagára 52,6 millió, a kisebb városokban 61,3 millió forint volt, jellemzően kb. 900 ezer forintos négyzetméterár mellett, nagyobb alapterületekkel. [ksh]
Kereslet és kínálat: a vevők most erősebb pozícióban vannak
Az ingatlan.com adatai alapján 2026 elején rekordközeli az új lakások és házak kínálata: 2026 februárjában közel 12 ezer új építésű lakás és ház szerepelt hirdetésben, ami 23 százalékkal több, mint egy évvel korábban. Budapesten az új építésű kínálat több mint 54 százalékkal bővült egy év alatt, vidéki megyeszékhelyeken kb. 7,5, egyéb városokban pedig 24 százalékos kínálatnövekedést mértek. [ingatlan.blog]
A keresletben is látszik az élénkülés: februárban az új lakások iránti érdeklődés országosan 18 százalékkal nőtt januárhoz képest, miközben a használt lakásoknál kb. 7,5 százalékos erősödést mértek. Budapesten az új lakások iránti kereslet februárban havi szinten 30 százalékkal ugrott meg, bár éves alapon még mindig kb. 9 százalékkal alacsonyabb a tavalyi magas bázis miatt. [economx]
Építkezések, engedélyek: sok terv, kevesebb átadás
Egy 2025-ös elemzés szerint több mint 28 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt Magyarországon, ami hatéves csúcsot jelent a lakásépítési tervekben. Ez arra utal, hogy fejlesztői oldalon továbbra is erős az aktivitás, különösen a nagyvárosi és agglomerációs projektekben. [otpip]
Ugyanakkor az MNB 2025-ös lakáspiaci jelentése szerint az átadott új lakások száma várhatóan 12,4 ezer körül alakul 2025-ben, ami 7 százalékos csökkenés 2024-hez képest, és a 2025 január–szeptemberi időszakban 7500 lakás átadása 14 százalékos visszaesést jelentett év/év alapon. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy hiába a sok engedély és fejlesztési terv, a tényleges átadásoknál szűkülő kínálat is kialakulhat, ami a jobb lokációjú új építésűek árát tovább tolhatja felfelé. [remaxgo]
Hitelkörnyezet és finanszírozhatóság
A szakértői összefoglalók szerint 2025-re enyhén csökkenő, de továbbra is viszonylag magas szinten stabilizálódott a lakáshitelek kamata, ami nem okoz már újabb sokkot, de nem is hoz vissza nagyon olcsó hiteleket. A hitelpiac stabilnak mondható, de a nagyobb kedvezmények és extrém olcsó konstrukciók nem tértek vissza, így a vevők finanszírozhatósága inkább a jövedelmek növekedésén és a saját erőn múlik. [mlinarikmarton]
Érdekes trend, hogy 2025-ben sok befektető szállt át állampapírból ingatlanba, ami főleg a budapesti új lakások piacát pörgette fel, de 2026 elejére ez a befektetési hullám már lecsengőben van, és inkább racionalizálódást látni a befektetői keresletben. Ez hosszabb távon kiegyensúlyozottabb piacot és kevesebb „pánikvásárlást” hozhat. [economx]
Bérleti piac: stagnáló díjak, válogatós bérlők
Egy 2025 tavaszi ingatlanpiaci összefoglaló szerint miközben az eladási árak jelentősen emelkedtek, a bérleti díjak inkább stagnáltak, néhol csak mérsékelten nőttek. Ez azt jelenti, hogy a befektetési céllal vásárlóknak alaposan számolniuk kell a hozammal, mert a vételárak gyorsabb emelkedése csökkenti a nettó bérleti hozamokat. [remaxgo]
A stagnáló bérleti díjak mellett a bérlők sok helyen válogatósabbá váltak: a jó elhelyezkedésű, felújított, energiahatékony lakások gyorsan kiadhatók, de a rosszabb állapotú, túlárazott lakások egyre inkább beragadnak a piacon. Emiatt a bérbeadóknak is egyre inkább piaci árhoz és minőségi elvárásokhoz kell igazítaniuk az ajánlataikat. [mlinarikmarton]
Piaci hangulat 2026 elején: lassuló tempó, erősödő alku
Egy 2026 eleji ingatlanszakértői blog szerint a piac „józanodási” fázisban van: kevesebb a bejövő hívás, több a kivárás, ugyanakkor egyre jobban működik az alku. Ez azt jelzi, hogy a vevők már nem rohannak meg minden hirdetést, sokan tudatosabban keresnek, összehasonlítanak és bátrabban kínálnak alacsonyabb árat. [mlinarikmarton]
Egy 2025-ös összefoglaló szerint Budapesten az átlagos értékesítési idő 67 napra csökkent, ami több mint egy hónappal rövidebb a két évvel korábbi szintnél, míg a megyei jogú városokban kb. 99 napra mérséklődött az eladáshoz szükséges idő. Ez arra utal, hogy az élénkülő kereslet fokozatosan felszívta a korábban beragadt ingatlanok egy részét, de 2026 elején már egy kiegyensúlyozottabb, tárgyalásos piac látszik. [vg]
Mit jelent ez vevőknek?
Ha most vennél, az egyik legnagyobb előnyöd, hogy sokkal nagyobb kínálatból válogathatsz, különösen az új építésű szegmensben és Budapesten. A széles kínálat és a lassuló tempó miatt az alkupozíciód erősebb, főleg, ha készpénzes vagy, vagy már előminősített hitellel érkezel. [ingatlan.blog]
Stratégia vevőként:
- Ne siess, hasonlíts össze több hasonló ingatlant ugyanabban a környékben, mert az árkülönbségek még mindig jelentősek lehetnek. [ksh]
- Új építésűnél nézd a fejlesztő múltját, a projekt készültségét és a várható átadási dátumot, mert az MNB szerint a tényleges átadások száma csökkenő tendenciát mutat. [mnb]
- Befektetőként számolj konzervatív bérleti hozammal, mert a bérleti díjak nem nőttek olyan tempóban, mint az árak. [remaxgo]
Mit jelent ez eladóknak?
Eladóként az erősödő kínálat és a vevői alkupozíció miatt a legnagyobb kockázat a túlárazás és a rossz pozicionálás. Egy 5–10 százalékkal túltolt ár könnyen hónapokkal hosszabb értékesítési időt eredményezhet, miközben a statisztikák szerint a reálisan árazott ingatlanok Budapesten már 2–2,5 hónap alatt gazdát cserélnek. [mlinarikmarton]
Stratégia eladóként:
- Reális árszint: nézd meg a környékeden ténylegesen eladott ingatlanok adatait (KSH, helyi közvetítők), ne csak a hirdetési árakat. [vg]
- Felkészített ingatlan: a jó állapot, rendezett papírok, energiahatékonyság és profi fotók rövidítik az értékesítési időt egy olyan piacon, ahol a vevők válogathatnak. [mlinarikmarton]
- Rugalmas alku: érdemes az árazásba tudatosan „alkuteret” hagyni, de készülj fel rá, hogy a komoly vevők ma már 5–10 százalékos árengedményt is megpróbálnak elérni. [vg]
Merre tovább? Rövid távú kilátások
Az MNB és több piaci elemző szerint rövid távon további áremelkedés várható, de nem egységesen: a prémium lokációk, új építésű, energiahatékony lakások és a nagyvárosi/agglomerációs ingatlanok drágulhatnak leginkább. Közép- és hosszú távon a lakásárak növekedését valamelyest ellensúlyozhatja a bérek emelkedése és a piac racionalizálódása, ami lassan javíthatja a megfizethetőséget. [portfolio]
A következő egy-két év ezért jó eséllyel továbbra is „vevő-vezérelt tárgyalós piac” marad: az árak nominálisan mennek felfelé, de az alkuk, a minőségbeli különbségek és a lokáció szerepe erősebb, mint valaha. Ha blogot, hírlevelet írsz vagy ügyfelekkel kommunikálsz, ezt a kulcsüzenetet érdemes hangsúlyozni: most nem az a kérdés, hogy „felfelé vagy lefelé megy-e a piac”, hanem az, hogy melyik szegmensben, milyen stratégia mellett érdemes mozogni. [remaxgo]
