Az Otthon Start 2025 szeptemberi indulása óta a magyar lakáspiac legerősebb motorja. Egy év alatt nagyjából 56 ezer szerződés született belőle, összesen mintegy 2000 milliárd forint értékben, és az új lakáshiteleknek közel a 70 százaléka ma ebből a konstrukcióból jön. 2026 szeptemberében viszont új helyzet állt elő: a kormány felülvizsgálja a programot, és egymás után jelennek meg a hírek a lehetséges szigorításokról. Összeszedtük, mi biztos, mi csak felvetés, és mit érdemes tennie annak, aki a következő hónapokban vásárolna vagy adna el.
A lényeg négy pontban
- Hatályos változás egyelőre nincs. A Pénzügyminisztérium szeptemberi közlése szerint a szakmai és jogszabályi felülvizsgálat folyamatban van, kormánydöntés viszont még nem született.
- Ma a régi feltételek élnek: fix 3 százalékos kamat, legfeljebb 50 millió forint hitel, maximum 25 év futamidő, minimum 10 százalék önerő.
- A szóba került szigorítások: életkori korlát, beköltözési kötelezettség vagy a bérbeadás korlátozása, az első lakásszerzés szűkebb meghatározása, illetve jövedelmi korlát.
- A dél-pesti agglomerációban a négyzetméterárak még bőven a program másfél milliós limitje alatt vannak, vagyis Dunaharaszti, Dunavarsány, Taksony és Alsónémedi ma az egyik legjobb terep az Otthon Starttal vásárlóknak.
Mi történt pontosan 2026 szeptemberében?
A kormány szakmai és jogszabályi felülvizsgálat alá vonta a 3 százalékos kamatozású, támogatott lakáshitelt. A Pénzügyminisztérium szeptember 10-i válasza szerint a tárca kiemelten kezeli az ügyet, a felülvizsgálat jelenleg is folyamatban van, és amint megszületik a kormánydöntés, tájékoztatják a közvéleményt.
Ez két dolgot jelent. Egyrészt jelenleg semmilyen új korlátozás nem lépett hatályba, tehát aki ma felel meg a feltételeknek, az a mai szabályok szerint igényelhet. Másrészt a bizonytalanság önmagában is mozgatja a piacot: a bejelentés hírére sokan előrehozzák a vásárlást, ami rövid távon több vevőt és kisebb alkuteret jelent.
Fontos, hogy a sajtóban megjelenő verziók egyelőre elemzői felvetések, nem jogszabályok. Addig nincs változás, amíg a rendelet meg nem jelenik a Magyar Közlönyben.
Ezek a feltételek élnek ma
- Kamat: fix 3 százalék a teljes futamidő alatt.
- Maximális hitelösszeg: 50 millió forint.
- Futamidő: legfeljebb 25 év.
- Önerő: legalább 10 százalék.
- Vételárkorlát: lakásnál legfeljebb 100 millió forint, családi háznál, tanyánál, birtoknál legfeljebb 150 millió forint.
- Négyzetméterár-korlát: legfeljebb 1,5 millió forint per négyzetméter.
- Első lakásszerzés: az igénylőnek nem lehetett korábban lakástulajdona, illetve akkor is jogosult maradhat, ha a tulajdoni hányada legfeljebb 50 százalék volt, és annak értéke nem haladta meg a 15 millió forintot.
- Társadalombiztosítási jogviszony: az igénylést megelőző 180 napban folyamatos jogviszony szükséges.
- Értékbecslés: a vételár nem térhet el 20 százaléknál nagyobb mértékben a bank által megállapított forgalmi értéktől.
- Bérbeadás: jelenleg megengedett, és beköltözési kötelezettség sincs. Éppen ez az a pont, amelyet a felülvizsgálat érint.
A banki gyakorlat ezen belül eltérhet, ezért az adott ingatlanra vonatkozó pontos választ mindig a hitelbírálat adja meg. Ebben tudunk segíteni a hitelügyintézési szolgáltatásunkkal.
Milyen szigorítások kerültek szóba?
Az alábbiak elemzői felvetések és sajtóértesülések, nem hatályos szabályok. Azért érdemes ismerni őket, mert megmutatják, milyen irányba mozdulhat el a program.
1. Életkori korlát
A leggyakrabban emlegetett változtatás. A cél az lenne, hogy a támogatás valóban a fiatal, első otthonukat kereső vásárlókhoz jusson. A tipikus igénylő egyébként már ma is 33 és 34 év közötti.
2. Beköltözési kötelezettség és a bérbeadás korlátozása
A felvetés szerint a támogatott hitelből vásárolt ingatlan nem funkcionálhatna rövid távú, turisztikai célú szálláshelyként. Ez elsősorban a befektetési célú vásárlásokat szűrné ki, a hagyományos, hosszú távú bérbeadást nem feltétlenül érintené.
3. Szigorúbb elsőlakás-fogalom
Itt a jelenlegi 50 százalékos tulajdoni hányad küszöbének csökkentése merült fel, vagyis szűkülhet az a kör, amely korábbi résztulajdon mellett is első lakásszerzőnek számít.
4. Jövedelmi vagy rászorultsági korlát
Ez a felvetés a legtehetősebb igénylőket zárná ki a programból. Erről szólt a legkevesebb konkrétum, és ez vetné fel a legtöbb adminisztratív kérdést.
Miért nem mindegy, mikor lépsz?
A számok magukért beszélnek. 2026 első nyolc hónapjában nagyjából 2100 milliárd forintnyi új lakáshitel-szerződés köttetett, ami már önmagában több, mint a teljes 2025-ös év. Ebből körülbelül 1470 milliárd forint az Otthon Start. A Bankmonitor becslése szerint a teljes idei lakáshitelpiac meghaladhatja a 3000 milliárd forintot, szemben a tavalyi 1967 milliárddal.
Ugyanez az elemzés arra is kitér, hogy egy bejelentett szigorítás önmagában 100 és 200 milliárd forint közötti előrehozott keresletet indíthat el az év végén, mert sokan még a régi feltételek mellett szeretnék rögzíteni a hitelüket. Vevőként ez azt jelenti, hogy a következő hónapokban több emberrel fogsz versenyezni ugyanazért az ingatlanért, eladóként viszont éppen ezért lehet kedvező az időzítés.
Érdemes tudni azt is, hogy a hasonló jogszabályváltozásoknál jellemzően a kérelem befogadásának időpontja számított, nem a szerződéskötésé. Ha tehát jogosult vagy és komolyan tervezed a vásárlást, a papírok előkészítését nem érdemes az utolsó pillanatra hagyni. A pontos átmeneti szabályokat mindig az adott rendelet rögzíti majd.
Mennyi a havi törlesztő 3 százalékos kamattal?
Tájékoztató jellegű, 25 éves futamidővel, annuitásos számítással, a banki költségek és a biztosítás nélkül:
- 50 millió forint hitel: körülbelül 237 ezer forint havonta
- 40 millió forint hitel: körülbelül 190 ezer forint havonta
- 30 millió forint hitel: körülbelül 142 ezer forint havonta
- 20 millió forint hitel: körülbelül 95 ezer forint havonta
Egy fontos részlet, amely sokaknak csak a hitelbírálatnál esik le: mivel a hitel felső határa 50 millió forint, a 10 százalékos minimum önerő nagyjából 55,5 millió forintos vételárig elég. Efölött minden további forintot saját forrásból kell hozzátenned. Egy 70 milliós ingatlannál például 50 millió hitel mellé már 20 millió forint önerő kell.
Mit jelent mindez Dunaharasztin és a környéken?
Az ingatlan.com lakásárindexe szerint 2026 augusztusában országosan 11,5 százalékkal, Pest vármegyében 13,4 százalékkal voltak magasabbak az árak, mint egy évvel korábban. Budapesten ennél jóval lassabb, 6,7 százalékos a drágulás, miután a főváros már korábban lefutotta a nagy emelkedést. A fővárosi medián négyzetméterár szeptember elején 1,41 millió forint volt.
Ez a szám a mi térségünk szempontjából kulcsfontosságú. Budapesten ugyanis a medián ár már veszélyesen közel jár az Otthon Start 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátjához, sőt a jobb kerületekben réges-rég túllépte azt. A dél-pesti agglomerációban viszont bőven van mozgástér: a nyilvános hirdetési statisztikák szerint Dunaharasztin a kínálati átlag 855 ezer forint per négyzetméter körül van, ezen belül a házaknál nagyjából 856 ezer, a lakásoknál 1,28 millió forint, Dunavarsányban pedig 820 ezer forint körül alakul a fajlagos ár. Ezek hirdetési árak, a tényleges eladási árak jellemzően ezek alatt vannak.
Vagyis aki Otthon Starttal vásárol, annak a HÉV vonalán fekvő települések ma matematikailag is jobb terepet jelentenek, mint a főváros: ugyanaz az 50 millió forintos hitelkeret itt lényegesen nagyobb és jobb állapotú ingatlant fedez. Nem véletlen, hogy Pest vármegye lakossága tavaly több mint 3100 fővel nőtt a Budapestről kiköltözők miatt.
Ha kíváncsi vagy, mi fér bele nálunk ebbe a keretbe, nézd meg az eladó dunaharaszti ingatlanjainkat, illetve a teljes kínálatunkat.
Vevőként mit tegyél a következő hetekben?
- Kérj előzetes hitelbírálatot. Egy előminősített vevő ma sokkal erősebb tárgyalópozícióban van, és gyorsabban le tud csapni, ha felbukkan a megfelelő ingatlan.
- Szedd össze a papírokat időben: munkáltatói igazolás, NAV jövedelemigazolás, a 180 napos társadalombiztosítási jogviszony igazolása.
- Számold ki a négyzetméterárat minden megtekintett ingatlannál. Ha a vételár osztva az alapterülettel meghaladja az 1,5 millió forintot, az ingatlan kiesik a programból.
- Számolj az értékbecsléssel. Ha a bank alacsonyabbra értékeli az ingatlant, mint a kialkudott vételár, a különbözetet neked kell kipótolnod, és a 20 százalékos eltérési korlát is köt.
- Legyen B terved. Ha a feltételek év közben változnának, jó előre tudni, hogy piaci kamatozású hitellel vagy nagyobb önerővel is működik-e a terv.
Eladóként így érd el a legnagyobb vevőkört
Az első lakásukat vásárlók aránya országosan a korábbi 15 és 20 százalék közötti szintről 35 és 40 százalék közé ugrott. Ez ma a piac legnagyobb és leggyorsabban mozduló vevőköre, viszont ők kötött feltételekkel érkeznek.
- Ellenőrizd, hogy az ingatlanod belefér-e a limitekbe. Lakásnál 100 millió, háznál 150 millió forint a felső határ, és sehol sem lépheti túl az 1,5 millió forintos négyzetméterárat. Ha az irányárad éppen efölé csúszik, egy tudatos árkorrekcióval a vevők közel felét nyered vissza.
- Készítsd elő a dokumentumokat: friss tulajdoni lap, energetikai tanúsítvány, alaprajz, társasháznál alapító okirat, osztatlan közös tulajdonnál használati megállapodás. Ezek hiánya heteket csúsztat a banki folyamaton, és a türelmetlen vevő addig talál másik ingatlant.
- Árazz reálisan. Idén mindhárom használt ingatlanszegmensben nőtt az alku mértéke a tavalyihoz képest. Erről bővebben írtunk a túlárazásról szóló cikkünkben.
- Használd ki az időzítést. Ha tényleg jön egy év végi hajrá, az a következő hónapokban az eladóknak kedvez.
Gyakori kérdések
Mikortól élnek a szigorítások?
Jelenleg semmilyen szigorítás nincs hatályban. A felülvizsgálat folyamatban van, a változásokról kormánydöntés után, a rendelet megjelenésével lehet majd pontosat mondani.
Megszűnhet a program?
Erről nem esett szó. Az elemzői várakozás az, hogy a program megmarad, de szigorúbb feltételekkel.
Kiadhatom a lakást, amit Otthon Starttal vettem?
Ma igen, beköltözési kötelezettség sincs. Éppen ez az egyik pont, amelyet a felülvizsgálat érinthet, elsősorban a rövid távú, turisztikai célú kiadás irányából.
Használt lakásra is igényelhető?
Igen, használt és új építésű ingatlanra egyaránt, a vételár- és négyzetméterár-korlátok betartásával.
Mi van, ha már beadtam a kérelmet?
A hasonló jogszabályváltozásoknál jellemzően a kérelem befogadásának időpontja volt az irányadó. A konkrét átmeneti szabályokat azonban mindig az adott rendelet rögzíti, ezért érdemes a bankoddal is egyeztetni.
Mennyi önerő kell valójában?
A program minimuma 10 százalék, de 55,5 millió forint vételár felett az 50 milliós hitelplafon miatt ennél többre lesz szükséged.
Segítünk végigvinni
A CDHome-nál az ingatlanközvetítés, a hitelügyintézés, a jogi háttér és az energetikai tanúsítvány egy helyen van, így nem neked kell összehangolnod négy különböző szereplőt egy olyan időszakban, amikor a szabályok is változhatnak. Ha vásárolnál, nézd meg az aktuális kínálatunkat, ha pedig eladnál, kérj díjmentes értékbecslést az ingatlan eladása oldalon.
Hívj minket a +36 70 772 1402 számon, vagy írj a kapcsolati oldalon. Minden megkeresésre 48 órán belül válaszolunk.
Ezt a cikket frissítjük, amint a kormány döntése megszületik. Utolsó frissítés: 2026. szeptember 19.
Források: Pénzügyminisztérium közlése (2026. szeptember 10.), MNB hitelezési adatok, Bankmonitor lakáshitelpiaci elemzés, ingatlan.com lakásárindex (2026. augusztus), valamint nyilvános települési hirdetési statisztikák. A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül pénzügyi tanácsadásnak.
